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COMPRAR CASA
PASSOS ESSENCIAIS NO PROCESSO DE COMPRA DE CASA

AVALIAÇÃO FINANCEIRA

EMPRÉSTIMOS E CRÉDITOS

CONHECER O MERCADO IMOBILIÁRIO

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

CONDOMÍNIO

AVALIAÇÃO FINANCEIRA
COMEÇA POR RESPONDER ÀS SEGUINTES QUESTÕES:

Já és proprietário de um bem imóvel?
Com que facilidade estão a ser vendidas as casas na tua zona?
Qual a média de preços praticada?
Que dinheiro tenho disponível para investir numa casa?
Vou comprar sozinho ou com outra pessoa?
Prevê algum aumento das despesas mensais a médio prazo?

Taxa de esforço

A taxa de esforço permite saber que percentagem do rendimento mensal vai ser alocada aos compromissos financeiros, como créditos à habitação ou ao consumo. Assim, percebe que rendimento fica disponível para as despesas do dia a dia, depois de pagar a totalidade dos créditos.
Antes de mais, é importante perceberes quanto dinheiro tens disponível. Por regra, os bancos não financiam 100% do valor do imóvel
O Banco de Portugal recomenda que o limite de rendimento líquido alocado a prestações mensais de todos os empréstimos detidos não ultrapasse os 50%. Porém, os bancos podem ser conservadores e não conceder o empréstimo se for além dos 30% ou 40%.
Queres uma casa pronta a habitar ou para remodelar? Poderá ser necessária a apresentação de um fiador caso o banco considerar haver risco do cliente não cumprir com as suas obrigações.

É possível pedir crédito sem fiador?

Não é obrigatório ter fiadores, no entanto é necessário provar que existe capacidade de suportar o crédito tendo as seguintes condições:
  • Ter de preferência, 20% de capital próprio;
  • Uma taxa de esforço baixa;
  • Ter uma situação profissional estável;
  • Ter um histórico de pagamentos regulares de crédito;
  • Possuir imóveis ou outros bens em teu nome;
Depois de analisar a situação financeira, está na altura de olhar para o mercado. Mais uma vez, há uma série de perguntas que deves responder para definir as tuas condições e ter uma noção real do mercado imobiliário.

CONHECER O MERCADO IMOBILIÁRIO

Que tipologia de casa precisas?
Que zonas preferes?
Qual é o preço médio do m2 nessas zonas?
É nesta fase que poderás começar a procurar em imobiliárias e websites de modo a ficares com uma ideia dos preços que estão a ser praticados no mercado.

Quais são os custos envolvidos na compra de uma casa?

Depois de saberes o preço médio da compra do imóvel que queres, deves lembrar-te que para pedir um crédito, é necessário assegurar o valor da entrada. A este valor é adicionado o dos seguros, serviços e juros que vão ser somados ao montante do empréstimo. Além disso, é necessário contabilizar também outros custos envolvidos no processo, como impostos, registos e comissões.

É importante fazer várias simulações, para ficar com uma ideia clara de todas as condições a que te vais sujeitar no processo de obter um crédito habitação. Uma dica é procurar simuladores online que podem servir como primeiro contacto com os aspetos financeiros
Consultar várias instituições financeiras, porque cada uma aplica valores de juros diferentes, o que a longo prazo pode ser significativo.

Avaliação do banco

Para conceder o empréstimo, o banco começa por avaliar a sua situação financeira e o Imóvel que pretende comprar.
Nesta avaliação, o banco pretende perceber se tem capacidade para suportar os encargos que vão ser exigidos ao longo do contrato.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:

Documentos de identificação;
Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
Extratos bancários dos três meses anteriores;
Últimos três recibos de vencimento;
Declaração da entidade patronal com data de admissão e vínculo contratual;
Comprovativo de morada;
CRC ou mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal.
A etapa seguinte é avaliar o imóvel que vai ser hipotecado, uma vez que é com base no valor de mercado do mesmo que o banco define o financiamento máximo e as condições do empréstimo. Para isso, deve apresentar a planta do imóvel, a caderneta predial, a planta de localização do prédio e a certidão permanente predial emitida pela Conservatória do Registo Predial.

Os custos envolvidos

Existem custos associados ao processo de comprar casa. Além do valor do empréstimo, dos juros e dos produtos e serviços, devemos contar com os impostos, com o pagamento de comissões associadas ao trabalho do banco e com os registos obrigatórios.

O Imposto Municipal sobre transacções onerosas de imóveis, é cobrado sempre que há uma mudança de proprietário de um imóvel  e quando a transmissão é feita a título oneroso em território português.

O IMT incide sobre o mais elevado de dois valores: o valor do contrato ou o valor patrimonial tributário, e varia consoante: o tipo de imóvel – urbano ou rústico; a localização – continente ou regiões autónomas; e a finalidade – habitação própria e permanente ou habitação secundária/investimento.

O Imposto do Selo abrange quase todos os atos e contratos que não estão sujeitos a IVA, sendo também contemplado nos custos de comprar um imóvel. Neste processo, pode surgir em dois momentos:

Na celebração da escritura – taxa de 0,8% sobre o montante mais elevado entre o valor da escritura e o valor patrimonial tributário;

No momento da concessão do crédito – quando é o caso, a taxa aplicável é de 0,6% para contratos com um prazo superior a cinco anos e de 0,5% para prazos inferiores.

As taxas do IMI incidem sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis situados em território português e são fixadas todos os anos pelos municípios:

  • Prédios urbanos – podem oscilar entre 0,3% e 0,45% ou ir até 0,5% em circunstâncias específicas;

  • Prédios rústicos – 0,8%.
As alternativas para realizar a escritura são várias:

  • Casa Pronta – para a compra com capitais próprios, o valor é de 375€;

  • Cartórios Notariais – os valores são variáveis;

  • Conservatórias do Registo Predial – os valores são variáveis.

É efetuado quando se recorre a um crédito à habitação e é necessário registar a hipoteca do imóvel a favor do banco. Neste caso, o valor na Casa Pronta sobe de 375€ para 700€.

É preciso não esquecer que os custos de comprar um imóvel têm de contabilizar o pagamento dos serviços prestados pelo banco. Embora seja um valor variável, pode contar com cerca de 1.000€ para comissões bancárias:

  • comissão de abertura e análise do pedido de empréstimo;

  • comissão de avaliação do imóvel, que custa cerca de 250€;

  • comissão de tratamento de documentos;

  • comissão de formalização contratual,para cobrir os gastos administrativos e burocráticos do banco;

  • comissão de processamento de prestação, já durante a vigência do contrato;

  • comissão pela antecipação de reembolso, caso se verifique; comissão de cancelamento da hipoteca no final do contrato.

Avaliar os tipos de taxas de juro

Taxa de juro de referência (ou indexante): por regra, corresponde à Euribor, o indexante mais utilizado para a definição das taxas de juro no crédito à habitação. Normalmente, opta-se por prazos de 3, 6 ou 12 meses, o que significa que a prestação será revista trimestralmente, semestralmente ou anualmente.

Spread: pode ser entendido como a margem de lucro do banco e, portanto, é a componente que este pode definir livremente.

Pode optar por uma taxa fixa (que se mantém estável ao longo de todo o contrato), uma taxa variável (que resulta da soma do spread e da taxa Euribor) ou mesmo uma taxa mista.

A Taxa de juro fixa: mantém-se constante ao longo da duração do contrato. Se optar por esta alternativa, as taxas de juro de referência podem cair ou subir, mas a do seu crédito fica na mesma.

A Taxa de juro variável: ao contrário da fixa, a taxa de juro variável acompanha as variações do mercado. Ou seja, num mês pode pagar juros baixos, mas no mês seguinte o valor pode subir, consoante a oscilação do indexante.

Taxa de juro mista: conjuga as duas anteriores, isto é, durante um tempo determinado contrata uma taxa de juro fixa, normalmente nos primeiros cinco ou 10 anos, e no período restante aplica uma taxa variável. O objetivo é ter maior estabilidade no valor dos pagamentos nos primeiros anos do contrato.

Condomínio
O que é e para que serve?

Condomínio subentende a existência de partes individuais num bem comum. O melhor exemplo é um prédio, onde existem vários apartamentos (bens privados individuais) num edifício rodeado que é um bem comum e partilhado por todos. Para salvaguardar os espaços comuns – sejam eles jardim, zonas comuns do prédio, estrutura do edifício, etc – existe uma quota (mensal, trimestral, semestral ou anual) que cada condómino deve pagar. Este valor serve precisamente para cobrir gastos com a limpeza, jardineiro, vigilância, possíveis obras de manutenção, luz ou água, etc.

O processo de procura de casa com o apoio da mediação imobiliária:

Neste processo poderás valer te da atividade dos especialistas de mediação imobiliária. São estes especialistas que realização prospeção de mercado, recolhem informações importantes e promovem os negócios. Para além disso apoiam o cliente em todo o processo de compra, venda, arrendamento e trespasse dos bens imóveis.

A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.

Esta actividade é concretizada através da realização de acções de prospecção, de recolha de informações e de promoção dos negócios visados.

No âmbito da actividade de mediação imobiliária, as empresas podem prestar serviços de obtenção de documentação e de informação adequados à concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, desde que estes não estejam legalmente atribuídos a outras profissões.

VANTAGENS DE COMPRAR CASA

Se comprares uma casa, estás a investir a aumentar o teu património.
Ganhas liberdade para fazer obras que consideres necessárias;
Pode ser um bom investimento (se o mercado imobiliário oferecer taxas de rentabilidade atrativas, pode revender a casa e ainda ter algum lucro).

DESVANTAGENS DE COMPRAR CASA

Tens que suportar os custos além da prestação da casa. Encargos adicionais, além da mensalidade a pagar ao banco (Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), pago anualmente, ou o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), pago no ato de compra; condomínio (se for caso disso), seguros associados à habitação, ou custos de manutenção)
Se pode dar-se o caso do imóvel valorizar, também – por outro lado – pode verificar-se uma desvalorização do património.
Ter atenção na compra: pagamento da entrada inicial da compra e as despesas legais com contratos, registos, hipoteca, comissões bancárias, impostos e seguros, etc.